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住宅ローンと抵当権

更新日:2021年8月24日

住宅ローンを組む際に、金融機関等が設定する抵当権。

どんな権利で、どのような特徴があるのでしょうか。


抵当権の内容

抵当権とは、不動産の所有者である債務者または第三者が、その不動産の使用収益を続けながら、債務の担保のために提供した不動産に設定することにより、抵当権者が他の債権者に先立って、優先して弁済を受けることができる権利のことです(民法369条1項)。

住宅ローンを組んだときに、購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する抵当権が、その代表的なものです。

抵当権を有する金融機関などの債権者は、債務者(お金を借りている人など)が債務を履行しなかった場合、つまり住宅ローンなどの返済が滞った場合に、債務者の抵当不動産を差し押え、強制競売によって、お金に換えて自己の債権を回収することができます。 住宅ローンの場合、通常は滞納があれば何度か督促状が届きます。その督促状が届いてからも滞納を続けると、期限の利益を喪失しました、という通知が届き、住宅ローンの一括返済を求められます。 ここで一括返済ができない場合、抵当権が実行されてしまう可能性があり、差押え登記がされ、最悪の場合、競売によりご自宅である抵当不動産を失うことになります。


住宅ローンというのは、住宅不動産という大変高価な財産を、ローンを組んで少しずつ返済していくことにより、自らの自宅として取得することを可能にする、大変便利な仕組みですが、無理な返済計画により購入すると、自分の住居を失ってしまう危険があるため、無理のないローン計画を立てることが非常に重要です。


抵当権の特徴

抵当権には、①物上代位性、②不可分性、③随伴性、④附従性があります。以下、簡単にご説明します。


①物上代位性

仮に、抵当不動産である建物が火災等で焼失した場合、不動産としての価値はなくなってしまいます。その際、債務者が火災保険に入っていればその保険金を請求することができますが、当該保険金は抵当不動産の交換価値が形を変えたものであると捉え、抵当権者は抵当権の効力を及ぼすことができます。抵当権者はその火災保険を請求する債務者の権利を差押え、債務の弁済に充てることができるのです。


②不可分性

3000万円の債務を担保するために、仮に、土地に抵当権を設定した後、返済を繰り返し、残債務額が1500万円になった場合であっても、抵当権の効力が及ぶ範囲は、土地の半分部分になるのではなく、依然として、土地全体に抵当権の効力が及びます。したがって、抵当権者は、債務が残っていれば、原則として抵当不動産全部に対して、抵当権を行使することが可能です。


④随伴性

抵当権付きの債権の債権者が、第三者に債権を譲渡した場合、抵当権も債権に伴って、第三者に移転します。例えば、抵当権者A金融機関が合併により、B金融機関となったときには、抵当権は、B金融機関の権利となります。


⑤付従性

抵当権が担保している債務が、弁済などによって消滅した場合、抵当権も債権とともに消滅します。住宅ローンが完済され、残債務がゼロになると、抵当権は付従性により消滅します。


住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消登記申請が必要

住宅ローンが完済されると、抵当権者である金融機関等から、ローンが完済されたという通知とともに、抵当権抹消のための必要書類が届きます。


住宅ローンが完済され、債務がなくなれば、抵当権は上記で説明した「付従性」により消滅しますが、抵当権の登記は自動的に抹消されるわけではなく、一般的に債務者である住宅ローンの借主が、抵当権の抹消登記申請をする必要があります。


金融機関から送られた必要書類を使用して抹消登記申請をすることになるわけですが、ご自身で登記申請をする自信がない場合や、時間がなくて誰かにやって欲しい、というときには、司法書士がその申請を代理で行うことができます。


抵当権の抹消登記をしたいというときは、是非、司法書士にご相談ください。



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