住所や氏名が変わった場合に、所有不動産の登記事項として登記されている住所や氏名を変更するのが、所有権登記名義人住所または氏名変更の登記です（以下「名変登記」といいます）。
登記記録では、住所と名前で個人を特定するため（法人の場合は本店と商号で特定します）、住所が異なると、同一人物であっても登記記録上は他人と判断されてしまいます。
したがって、例えば不動産の売却などで所有権を移転する際には、その前提として、名変登記を入れることで、所有者本人であることを確実にしてから、初めて所有権移転登記を申請することができるということになります。
今般、令和３年３月５日の閣議で、相続登記の義務化が決定されたというニュースが比較的大きく報じられたので、聞いたことがある方も多いかもしれませんが、相続登記とともに、名変登記の義務化も進められています。
これらのきっかけとなったのは、2011年の東日本大震災で、登記記録から所在者がわからず、また所有者がわかっても住所・氏名が変更されている等の理由で連絡がつかないなどの「所在不明土地」が発生したことです。この改正により、その発生を予防するとともに、既に「所在不明土地」となっている土地の円滑な利用促進が目的です。
政府は、今国会で関連法案を成立させ、公布後２年以内の施行を目指すとしていて、相続登記の義務化は３年以内、名変登記の義務化は５年以内に施行するとしています（令和３年３月５日付日本経済新聞）。
義務化される相続登記と名変登記の違反については、それぞれ相続登記は１０万円以下、名変登記の５万円以下の過料という制裁を設けることが予定されているため、今後これらの登記は、気付いた時点で可及的速やかに行うことが求められるでしょう。
私たちとしても、従前より、必要的でなくても、土地と建物の所有者の住所が異なる場合には、名変登記をおすすめすることはありましたし、一定の持分ごとに複数回取得する場合などには、登記記録上の齟齬をなくすため、名変登記はしてきましたが、今後は、どんな場合でも住所や氏名の変更に気づいた時点で、原則として名変登記を申請することになると思います。
相続登記に比べると、住所変更などの名変登記は気付きにくいとも思いますが、改正案では、相続登記は土地の取得を知ってから３年以内に申請しなければならないのに対し、名変登記は２年以内に申請しなければなりません。
既に所有している土地の住所・氏名の記載の変更について、どのように注意喚起していくかは、今後の課題といえるでしょう。
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