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共有不動産のリスク

更新日:2021年10月18日

単独所有の不動産でも、相続の発生により、相続人が複数いると、遺産分割するまでは、各相続人の遺産共有状態となります。

この際、遺産分割協議を行うならば、不動産はなるべく単独所有とする方向で検討した方がよいでしょう。

一般的には、単独所有が原則と考えられる不動産については、共有とすることの様々なリスクを回避するため、共有関係は解消した方が望ましいといえます。

「共有は紛争の母」ともいいますよね。

しかし、個別的な事情により、一時的であれ、共有にしておきたいというニーズもあるでしょう。

その場合は、相続財産である不動産を共有にした場合に生じる可能性のあるリスクについて、きちんと把握して、それぞれのリスクに対して対策を取っておく必要があります。





例えば、被相続人が所有していた土地を、相続人である複数人の子が相続して、共有名義になったとします。


土地は持っているだけで、固定資産税等の税金がかかります。例えば、共有者の一人が払うという状態が続くと、支払っている人だけにその負担がかかり、フェアな状況ではなくなります。

とはいえ、この点に関しては、持分に応じてそれぞれが税金を支払うように、きちんとルールを構築しておけばよいので、それほどの問題ではないでしょう。


問題となるのは、この土地自体を譲渡する際に発生するリスクや、それぞれの持分を処分できるがゆえに生じるリスクです。


土地を売却しようとする際には、売主として共有者全員の意思の合致が必要になるため、単独所有よりは、譲渡がしにくい状況といえるでしょう。



また、共有者は、その持分については単独で処分ができるため、共有者には他の共有者に無断で持分を第三者に譲渡することも可能ですし、自己の持分に抵当権などの担保権を設定することもできます。

共有者の中に、借金の返済を怠りちな人がいるとすると、債権者は、その持分を差し押さえ、最終的には当該持分を換価処分をすることもできます。

そうなると、担保がついていない持分についても、その処分等が制限されることになります。


さらに、共有者に相続が発生した場合、持分の権利がさらにその相続人に移転するため、共有関係はどんどん複雑化していきます。


以上のようなリスクを把握したうえで、個々の事案について、何らかの方法でリスクを回避できると考えられるならば、相続人自身の判断で共有状態とすることを選択するのも良いでしょう。


しかし、きちんとリスクを把握せずに、漫然と不動産を共有状態にしてしまうのは、非常に危険です。


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